房地产成本视角下设计管理要点
admin 2023-03-03 17:00:25
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概 述
房地产成本控制，应从整个工程建设项目的全局出发，高品质与低成本并不一定矛盾，二者可实现统一；
成本控制的过程，也是成本再分配的过程，可将有限的建造成本从隐性转移到显性，实现降本增效。将成本分布和管控的重点放在客户敏感关注的方面，客户很少关注的方面要以保证安全经济的工程质量为原则，用低成本来实现。
设计管理工作需全面考虑建筑的经济效益、布局功能等方面；更重要的是，目前人工、材料持续上涨，销售价格三道红线控制下，开发商的利润率受到重创；当行业利润从暴利转向平均利润时，成本控制就是创造利润的重要手段，将具有不可估量的重要作用，亦是企业之间相互竞争的核心。
故，成本控制需要从设计管理的关键点展开，站在工程建设整体开发角度上，结合设计、施工、成本、营销、物业等诸多因素，思优集团积极倡导全过程、全专业的设计优化，兼顾降本与增效的价值共赢！
成本控制重要阶段
房地产的成本控制分为四个阶段：
①设计阶段；②招投标阶段；③施工阶段；④结算阶段；其中设计阶段对产品的投资成本起决定性作用约占85%以上，是成本控制的关键环节；需要超越设计本身，提升至房地产开发整个链条的高度，深度思考多方位的设计管理及优化工作，不要顾此失彼；应充分考虑功能、整体效果、户型、外立面、园林景观、客户体验舒适度、工期、施工难易程度、运营维护物业管理等全寿命周期的合理性；在方案设计环节，就应提前介入全过程、全专业的成本控制，达到技术与成本相结合共同体现利润最大化的均好性。
土地获取阶段
在土地获取阶段，设计提供相应的概念性方案，成本、前期、营销、财务、设计共同完成土地获取阶段的估算，供土地获取决策提供可靠的依据。机会都是争取来的，在获取土地时，前期部要与政府积极主动沟通协调，争取最有利的规划条件，如：容积率、车位比、绿化率、限高、人防、公共配套等等，设计管理者要透彻理解当地规划条件及优惠政策，给予前期部技术上的协助，共同争取最有利的规划条件。
方案设计阶段
容积率：
需按规划条件做足容积率，不损容积率；保证货值最大化；但有的项目处于地段位置、售价均较好的，为提高品质营销策划会考虑低容积率的高端产品，整体定位提升，销售溢价提高，需要通过测算，溢价足以抵减损的容积率货值甚至超过，也是可以考虑的。
总图：
总图的设计成本控制，要考虑竖向及场地的实际情况，控制成本，红线内管线合理布置确保路径最优。场地排水坡度可与现状地貌一致，减少土方量等方面。
就势而建：
现状地貌高差较大的，应就势而建，减少土方动土量，尽量现场挖填平衡，减少外运或外购土方；本着避免填方，减少挖方的原则合理考虑。
车库顶板覆土：
车库顶板在车行道处按回填土的规范要求及密实度回填，种植区域按种植土进行回填；乔木一般1.0-1.2米深度可满足，必要时可采用抬高种植的方式（或加树池等措施），可减少覆土厚度；覆土厚度每增加300㎜，成本增加约30元/㎡；无压管线尽量不敷设于车库顶板上，因无压管线找坡增加覆土厚度；土方属于对客户并无价值体现，需要减少隐性成本；减少小区出入口：增加一个出入口，每年物业管理运营成本约10万元左右。
外立面：
外立面是客户较敏感的选择点；要有亮点，凸显产品品质；从成本的角度，外立面材料选型需与项目定位的档次及不同风格相匹配；外立面造型线条凹凸不宜太复杂；外立面材料选择上需成熟工艺产品，并具有易于维护清洁、耐久性好的性能；如：目前的水包水、水包砂、仿石材质感涂料， 均有良好的性能，增加外立面的效果；外立面的栏杆，设计在选型上尽量标准构件，不宜采用非标构件，增加采购成本；且应充分考虑防锈措施，影响外立面感观效果；栏杆的间距要合理即可，将可节约一部分成本。
室外配套设施：
室外设备用房布局不宜影响业主视线，以免引起投诉纠纷，发生更改费用；不同组团邻近的，能合用设备用房的尽可能合用，减少土建成本，且位置尽量居中布置，减少管线路径；室外管线以最优最短路径布置，并控制埋深，除无压管线外,给水管线埋深在当地冰冻线以下即可；能合槽的要合槽，减少土方开挖、回填量；管材选型经济合理，经济性排序：
①给水管材：PE管-焊接钢管-无缝钢管-镀锌钢管-UPV管-球墨铸铁管-钢塑管；
②排水管材：Φ500以内(UPVC波纹管-钢筋砼管-PE波纹管)；Φ500以上(钢筋砼管-UPVC波纹管--PE波纹管)
公共配套设施：
与政府积极沟通协调争取优惠条件，应尽量减少体量，满足使用功能即可，不作为销售交政府的不能计入建安成本，单独列为公共配套，在土地增值税清算时不能抵扣成本；且不产生收益。路网：非机动车道基层、面层铺装厚度要合理控制，降低材料成本；主干道不宜采用铺装面层，容易损坏且维护成本高；宜采用沥清（或彩色沥清）面层，维护成本低，易清理、不易破损、工期短；
客户敏感的关键点：
户型、外立面、配套设施、园林景观、大堂及电梯厅装修、栏杆、防水、户门（锁）、单元门、外窗、停车位等；在方案设计阶段，应充分考虑前述重要因素，“把钱花在刀刃上”，将客户敏感的关注点，应考虑做为提升产品品质的核心，在目标成本控制范围内应重点打造，对提高产品溢价、亮点、有画龙点睛的作用。
施工图设计阶段
做法统一：各组团内不同楼座的做法交房标准要统一，以免引起业主投诉纠纷；
错漏碰缺：严格控制各专业不交圈的情况，引起设计变更发生拆改费用及影响工期、质量；图纸会审，是控制设计成果最后阶段的关键点；有条件的可以引进BIM进行碰撞检查等，更直观的解决错漏、各专业矛盾、深度不足等原因存在的无效成本；
限额指标控制：施工图阶段严格控制钢筋、砼、窗地比（南、北区域有差异）、墙地比、体形系数等八项限额指标在合理范围内；
外墙保温：目前要求采用一体化保温板，市场上一体化保温板有cl体系、 FS体系等分类，设计应综合各类保温的施工难易程度、工期、成本、质量安全等因素，确定经济合理的保温系统；
标准构件：尽量采用标准构件，不宜采用非标的，会增加成本及加工周期；
“四新”应用：应用较成熟四新，选择节约工期及成本、提高品质易于施工的工艺；结构方面，可采用四级钢代替三级钢筋，可节约钢筋用量节约成本，标杆地产已采用较广；目前调研的石膏砂浆应用于无水室内墙面抹灰非常具有优势，可大力推广采用；淘汰材料严禁选用；影响竣工验收；比如在京津冀周边，热熔防水卷材基本禁止使用，因环保原因，审图不能通过；
设备选型：采用标准设备，不宜采用非标设备；因非标设备成本高及加工周期长,后期维修更换配件困难；
电梯：减少电梯的停靠站等节能方面控制，减少运营成本；电梯采用标准设备，非标的厂家基本不生产，且加工周期及成本都较高；高低区分开停靠，减少设备及运营成本；
室外景观工程：限额设计：要根据产品定位，一般地产分高、中、低档，成本限额分别为800-1200元/㎡、600-800元/㎡ 、350-600元/㎡ （景观面积），控制成本进行设计；
种植：并非名贵树种就能提升品质，而是形成乔木、灌木错落有致、四季花期、植物色彩搭配，提升景观品质；选择适合的树种比选择贵的树种更能提高性价比；避免地区差异大的树种，成活率低难以存活一般软景：硬景=7：3，控制在标杆地产的合理配比标准以内；水景：水景应控制面积且不宜过大，维护成本非常大；尤其在北方区域，气候原因及自身环境较差维护成本较大，应合理控制水景面积不超过景观面积的1%以内，小而精的水景起到对整个小区活力展现之笔；
地下车库
对于层高、车位、设备用房、人防、覆土、外轮郭线规整等重点进行优化控制；地下车库应最大化的控制无效面积，消除无效成本；地下车库地面与顶板采用同向结构找坡，可节约较大成本；底板下垫层上防水找平层一般不用考虑，要求砼随打随抹达到防水要求平整度，可减少找平层的成本及节约其工期；地下车库照明采用LED智能调光节能灯具，可节约后期运营成本。
施工阶段设计变更
严格控制设计变更；严格控制颠覆性设计修改；不仅增加设计费用，更大的费用是等待设计变更方案后发生施工签证费用、停窝工索赔费用；严格按原施工图及合同约定，控制变更内容且要严谨；变更前及变更后现场已完成现状；变更的原因，变更后的方案及图纸要清楚。
如有变更，尽可能的事前变更，减少事后变更；标杆地产将设计变更率控制在建安成本的1%范围内，实际操作过程中非常难以达到；要求前期对产品定位、户型、布局、标准、效果等方面把控要准确，避免反复的修改；对强制性的规范尽可能的保证按规范设计，不要存有侥幸心理；
无效成本（显性、隐性）
无效成本：耗费费用支出但没有形成任何经济效益的成本；不论任何时期均无法补偿的；据标杆企业的统计无效成本约占总建造成本的2%左右；产生的原因有设计、招标、施工、营销多方面的，设计方面对产品的无效成本，应从专业角度采取以下4个主要措施减少：
❶ 限额设计
❷设计方案优化
❸加强图审确保图纸质量
❹制定标准化对地产公司，无效成本将增加不可估量的成本，这些成本是无处不在，有的可能贯穿项目使用过程全寿命周期中。“从设计降本，向设计要利润”成为开发商至关重要的措施。
总 结
作为优化设计公司，扩大视角，从全过程、全专业、全方位，结合施工工艺、工期、营销、物业管理、运营维护从各个专业提出优化设计措施，解决业主高成本低利润率的痛点，向设计要利润，挖掘潜在利润，在项目中体现全寿命周期的优化价值，坚守优化设计降本增效，价值共赢的使命！
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