1 建筑总图
1.1 总图与运营
现金流型项目的运营思路：现金流型项目基本上以高周转为特点，保证项目快开、快销、快速实现现金流回正，现金流项目对地货比要求较高（地货比要30%以下，否则难以实现快周转，对股东的资金占用较小；建筑总图的基本排布逻辑要以“快”为基本准则，营销道具的呈现要早实现，早蓄客，早开盘，所以样板间、售楼处及景观展示区要与车库、高层建筑脱开用来实现高周转，其他方面的设计更是要以高周转为目的，有时候牺牲项目利润带来项目的高周转也是现金流项目的操作手段，利润最大化并不是这类型项目的最终目的。（衔接进入：谈地产设计管理与高周转）
利润型项目的运营思路：对于一二线城市的高地价项目，地货比普遍较高（地货比50%以上），股东的资金占用较大，很难进行项目的高周转，那么利润性项目的经营周期就会较长，项目的利润最大化就是这类型项目的最终目的，此类型项目的产品设计要追求利润最大化，项目成本要讲求不均衡的成本投入，营销、设计、成本及施工等后续更是追求精细化的管控，以项目品质带来更大的利润空间为运营策略。
均衡型项目的运营思路：运营思路居于现金流型和利润型中间，讲究不平衡使用容积率，一面确保快速的现金流，一面要追求利润最大化。
项目定位不仅反应了营销对项目地块的解读、价值点发掘（SWOT分析）、产品需求等方面的内容，更加体现了开发公司对整个项目的经营定位要求。
1.2总图与分期
项目的分期要与开发商的实力相匹配，一般来说项目总建筑面积大于10万平以上时，就需要项目进行分期，此外项目分期还要统筹考虑：
开发资金的占用，前期费用如果投入过大资金占用较高就无法实现“滚动开发”；销售策略：
销售速度：项目分期如果过大，去化速度较慢，就会形成大盘内各楼栋同质化竞争，此时就需要进行分期开发，保证项目的销售速度与分期开发速度相匹配。
风险考虑：项目产品入市后，不可避免的遇到市场需求与产品之间的问题，如果产品适销最好不过，如果产品不适销，那么分期开发显得很必要，可以在后续分期中实时修正产品策略。
规划布局：有的项目天然就被绿廊、河道、规划道路等规划条件分隔，分期开发就无法避免。
1.3 总图与资源利用最大化
项目资源，分为外部资源和内部资源。
外部资源：外部配套、道路交通、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却可以带来较大流量，需要深挖外部资源带来产品溢价。
内部资源：可以分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源，此部分资源也要实现资源利用最大化，产生最大化的产品溢价。
【案例】企业自身IP的最大化
企业的产品力永远是最重要的核心竞争力，表现在：第一，提高产品的溢价能力，降低前融；第二，同样价格下，加快去化速度。企业品牌的张力，永远是企业最大的价值挖掘点。
比如万科的”好房子“、金茂的科技住宅、朗诗和当代的绿色建筑、泰禾的院子、龙湖的景观、绿城的小镇都是企业的闪光的名片，到哪里都不会丧失竞争力。
地产黄金时代的高周转、低质量时代已过去，白银时代下的高质量、高品质需求会越来越强烈，企业品牌的打造已成为最重要的软实力。
2 建筑竖向
建筑竖向是建筑总图中重要的内容之一，不仅仅牵扯到大量的成本，而且关系到产品的布局。充分研究竖向，表现在：挖掘建筑竖向的潜在溢价，尤其是山地项目竖向是规划，产品布局紧密结合地形特点提升价值潜力；竖向还牵扯到土方平衡问题；竖向对地下建筑的排布影响重大，直接制约着开发速度。
【案例来源】碧桂园
某拟拓展山地项目占地1200亩，高差达100米。
方案一：方案使用坡地别墅，并尽量利用红线内坡度较小的区域，使项目的土方量尽量小。
方案二：方案使用平地别墅，尽量利用红线内用地和红线外放坡，项目土方量较大。
不同的竖向场地设计代表着不同的土方成本，一定要慎重对待。
3 产品定位
项目定位之后，建筑方案的排布按照货值最大化或利润最大化的核心指标，进行方案的穷举，选择与开发运营思路最佳匹配的方案进行展开。方案的开展还有一条重要约束条件，即成本适配原则，表现在产品的档次与产品的售价和利润相匹配。其内容表现在：
3.1 不可牺牲容积率，这是红线。项目一定要满容，各阶段的面积测算要统一、顺畅性，投资测算版、拿地版、概念方案版、实施性方案、施工图面积、预测绘面积、实测面积要作为核心数据统一归档和留存。
3.2 建筑密度等参数是否用足，看规划布局。建筑密集决定了建筑的”疏密程度“，建筑密度低，建筑占地面积小，楼间距、日照都较好；建筑密度高，建筑占地面积大，建筑楼间距和日照差，各有利弊。住宅项目是否用足建筑密度，以货值或利润最大化为前提；商业项目尽量用足建筑面积，因为层数越少，人流导入越顺畅，商业的存活率越高。
3.3 可售面积（定义来源：金科地产）
可售比=可售面积/总建筑面积。
可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内
赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。
控制可售比，一是提高地上的可售面积，减少配套用房面积，二是降低地下储藏和车库的面积。即使同一体量的项目，不同可售比直接影响着实际的建安成本，决定了项目的售价。设计控制主要表现在：适当赠送面积，控制地下车位公摊等。
3.4 严控刚性成本
其他：严控结构性成本，重视敏感性成本（成本不均衡投入），关注功能性成本。成本投放要策划先行，重点投放。
根据《成本致胜：微利时代再造房企核心竞争力》一书，上述七项的刚性成本如下：
4 外饰面工程
方案阶段控制要点：
（一） 立面风格要与竞品楼盘对比，符合大众流行审美，要符合内控要求；
建筑风格和材质体现了楼盘的档次需求。刚需楼盘建筑风格的业主敏感性较弱，业主对建筑风格的感知随着楼盘档次的提高越来越高。如项目定位于刚需跑量产品，建议建筑风格不高于竞品楼盘；如定位于改善或再改的利润性产品，建议在提高营销溢价的部位下功夫，尤其是业主感知敏感的“近人尺度”位置。
另外，住宅建筑的建筑风格越来越同质化，现代风格、新古典、新亚洲、新中式风格占据了市场主流产品，开发商比较容易进行建筑风格的标准化，建筑风格标准化便于规模化复制，降低成本。
最后，根据立面标准化进行产品的限额设计。立面限额设计的内容包含材料的选择及占比，成本适配的标准及集采品牌。参下图保利置业集团《住宅外立面适配标准》。
（二） 控制体形系数
体形系数作为建筑方案中重要的控制内容，其涉及节能、外墙饰面、结构含钢量及产业化等一系列的房地产核心成本指标，控制体形系数的重要性不言而喻；但是，在诸多开发商缺乏设计标准化（尤其是户型及交通核无法标准化的前提下）的前提下，很难对体形系数的控制游刃有余，更别提成本控制的前置化。
（三） 饰面工程与项目档次
刚需楼盘配相对低端档次涂料，高端楼盘配高端外墙饰面，但应控制高端饰面材料的配比。
外墙涂饰必定与项目楼盘的档次有必然联系，表现在高端楼盘使用高端外墙材质，反之采用相对低端的材质，另外，控制外墙涂饰的材质及比例，约束材质的品牌对成本的控制至关重要。
（四）约定外立面率限额
外立面率指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率，一方面外立面率与体形系数相关联，另一方面外立面率与建筑风格（或者建筑装饰线条）有很大关系。
（五）约定外墙材质采购价格
（六）约定外墙材质采购价格
（六）控制可售比
房地产销售中，为了提高销售溢价，一般采用赠送面积的形式，如利用设备平台、飘窗或阳台等，赠送的面积对外墙饰面工程也会产生比较大的影响，这里我们引入可售比的概念，即可售面积/总建筑面积（每个公司计算规则都有一定的差异），根据项目定位合理的选择控制可售比和户型赠送面积，对于不可售的面积设备平台、飘窗或阳台等要控制赠送比例，慎重控制大面积改造空间、无功能空间和灰空间的利用，减少外墙饰面工程无效浪费。
要想提高货值、降低单方成本、提高利润率必须控制如下：
① 降低地下面积；
② 提高地上可售面积；
③ 避免无效的赠送。
6.1 控制单车位面积
地下车库投入巨大、收益较小，一般项目的车库面积占总建筑面积的20%~30%，建安成本占比却高达25%~35%；大量的成本占压，不利于开发商的资金周转，尤其是高周转企业更是被地库成本所累，另外，车库的去化周期较慢且绝大部分城市车库都是“投入和产出”不成正比，所以控制车库面积成为开发商的共识。
控制车库面积最重要的约束单车位面积，还有开发商约束单车位体积（单车位面积*开挖深度）来约束地库面积。
6.1 提高车位数量最大化的提高地上车位数量占比（满足当地规划要求最高限制）被认为是降低地下车库成本的有效手段，只是这些年开发商对人车分流规划理念的追求，小区内设置规划车位的数量越来越少，笔者依然认为在满足项目定位的前提下，最大化的提高地上车位占比是有效提高可售比的重要手段。
6.2 降低塔楼地下面积
塔楼地下面积已经成为开发商最为头疼的地方，表现在：其一，建安成本较大、销售价格较少，产出比低；其二，地下空间公摊大，销售压力大，属于资金占用较大的大宗资产，尤其是在三四线城市。针对上诉情况，有的开发商通过将塔楼储藏变为车库车位、两层储藏室变成一层储藏室等方式降低地下面积占用，提高可售比。
6.3、提高地上可售面积/避免无效赠送
地上配套面积一般来说在政府层面上已经基本确定，除非拿地阶段就与政府协商减少配套面积，否则很难降低政府配套用房面积。所以方案阶段以满足政府最低配套面积要求为准，并且最大限度的降低开发商自身设计带来的非可售面积。
地产发展至今从未像现在这般关注现金流，关注项目利润，这都无不体现出地产”躺着赚钱“的时代已经过去，未来的生存空间将留给项目成本控制更加优秀的企业。成本策划，从前期拿地到最终的项目交付使用都渗透其中，表现在成本的投放更加关注产出的效益，成本的投放更加关注业主敏感点，成本的控制更强调前端控制、跨界整合、多角度多方向思维。
6.4 减少架空层等使用
架空层一方面让建筑空间更加的灵活、通透，减少小区压抑感，另一方面可以打造成交流互动空间，增加销售卖点，但是需要重视的两点是，架空层是否能够带来销售溢价来弥补容积率损失，另外架空层是否真的后续被利用成交流空间而不是被利用成“自行车停车”“垃圾摆放区”，都是一大疑问。所以刚需项目在使用架空层上，要慎重。
刚需项目诸如架空层等空间，一方面占用地上容积率并没有带来可售面积，另一方面也占用了可售比。
架空层的设置应与产品“适配”，刚需盘不应设置架空层，其他类型楼盘建议成本核算后权衡利弊。
（七）产品力
7.1、符合运营策略
项目的运营已经被业内广泛认可的三种：现金流型、均衡型和利润型项目。也就是说项目从拿地之初，其运行策略基本上已经被套上“紧箍咒”，不可能脱离这个基本准则。
判断项目运行的几个维度：地货比、现金流回正的时间，这两个重要数据决定了项目的出生和成长。
现金流项目的产品力提升来源于，户型端：户型标准化、少赠送、少公摊、竞品PK端微优势等。
利润型项目的产品力提升来源于，户型端：户型创新、高赠送、适量公摊、竞品PK端强优势等。
均衡性项目介于上述两者之间。
项目运营端对产品力的约束体现在：产品力的提升不能所有兼顾，必定有所取舍，这些都需要公司战略层面研究，有时候产品力仅需要一招鲜便可以吃遍天，有时候需要连环组合拳，这都是研究层面需要做的。
7.2、以策划之眼倒逼设计管理
项目前策阶段，需用策划之眼看产品设计，这里最重要的手段就是：竞品分析。
① 、产品力提升-规划层面
规划层面的产品力，从设计上讲要提升土地价值最大化、货值最大化、容积率用足等。
但，从策划角度上而言，产品力的提升更加直观，策划更关注业主的敏感需求，比如景观小区的打造、立面的打造、配套是否完善等等。无论是运营视角、产品视角还是策划视角，所有的规划层面的提升都要满足运营要求-即对标适配。
②、产品力提升-赠送
产品赠送，一种是规范允许下的赠送，一种是超规范面临风险的赠送。
规范允许的赠送：飘窗、阳台、阁楼、设备平台等。
规范政策不允许的赠送：屋面、补板送面积、架空层偷面积等等。
户型赠送上，一定做好与竞品对标，如果竞品都在做，那么你要不做很可能卖不过人家。
这里面有几个原则：
（a） 规范允许的赠送要送到极致，比竞品做的好。
（b）政策模糊地带，避开红线，减少风险。
从上述角度来看，可售比控制更加精准的反应了开发商成本控制的综合能力。
三个竞品项目如果都做赠送，你家项目不做，试想一下竞争力在哪里？
赠送并不是越大越大，要和项目适配，和成本适配，毕竟高赠送产生的高建安成本不可避免。
（c）、产品力提升-商业、文化符号、营销展示等
硬性的交付标准是产品力提升的重要表现，另外，软性的人文关怀也会成为产品力的重要体现，有时候细节决定成败。
【案例】广告位是否考虑妥当影响去化
（八）成本控制清单架空层或灰空间设计。尽量利用设备平台、阳台、飘窗等进行面
8.1 主体建安成本
建安成本，是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。
8.2 车库成本的影响因素（邓克凡 《精细化设计》）
8.3 体形系数
8.3.1 控制体形系数不仅能降低外立面率，降低涂饰、保温面积，更重要的是能降低结构的含钢量指标及含混凝土量指标，一举多用。控制体形系数，重要的是在方案阶段就要控制户型规整，减少凸凹变化。
8.3.2 简化立面造型，简化屋面造型。减少不必要的线条装饰构件，尤其是非可视面、非重点面上的线条对成本、施工进度影响重大，应在方案阶段重点把控。
8.4 节能控制
节能控制。控制体形系数关键指标是控制能耗的关键因素，体形系数越大，其能耗越高，成本越高。另外，门窗是节能损耗的关键，达50%以上的能耗损失来自门窗能耗，故控制窗地比对能耗起着关键作用。此外，外墙保温材质要控制防火及节能的平衡非常重要。甲方在节能计算中，务必审核节能计算书的参数选择，避免节能参数选择错误导致节能计算不准确（保守）。
【案例】山东省
通过围护结构热工性能的权衡判断，该工程的全年能耗小于参照建筑的全年能耗，满足 《山东省居住建筑节能设计标准》（DB37_5026_2014）节能建筑的规定。
从上图的节能计算书中可知，耗热量指标计算值7.20已经接近与耗热量指标限值7.40的要求，外围护结构的保温厚度基本合理，可适当的调整屋面保温厚度及地面保温厚度使其逼近耗热量指标7.40的要求。
8.5 地基与基础
对标临近项目的勘察资料，关注本地块的地勘数据，避免勘察资料过于保守；根据初勘资料组织桩基选型方案比选，一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础→复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替）→筏板→预应力管桩→人工挖孔桩（逐渐受限制）→灌注桩；控制基础埋深，高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18,以满足抗倾覆和抗滑移的要求，在实际设计中如以上要求通过计算能得到满足，则基础埋深可适当放宽，例如改为1/20。减少基础埋深可以减少土方量，并对工期有利。
8.6 支护工程
应熟知场地条件，对支护出具多方案比选意见，常见的基坑支护方式一般有土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙，从经济性上判断一般是从低到高的关系，地下连续墙与护壁桩支护在某种情况下经济性排序会发生变化。基坑支护方式往往是以上若干种的组合。应采用各种手段判断出保证安全情况下的经济性最优方案。
采用载体桩方案不仅缩短了桩长，而且提高了承载力，大大节约了工程造价。
**三区基坑深度均为19m左右，在三区的支护设计过程中，将原桩锚支护方案优化为“小桩加复合土钉墙”支护方案，桩径从1000mm优化至600mm，并取消支护桩腰梁，以锚板代替，使得三区支护施工费用节约600余万元。
8.7 布桩系数
布桩系数：桩基总承载力/建筑总荷
桩总承载力用来控制桩基的利用率，建筑总荷载用来控制荷载的安全储备，两者都很重要。有的开发商也用桩基承载力利用率衡量桩基设计的有效性，其原理是一样的。
桩基承载力利用率=1/布桩系数
根据公式定义，布桩系数越小，桩基越节省；桩基承载力利用率越大，桩基越省，反之越浪费。根据标杆企业的要求：布桩系数小于等于1.15较为合理；即桩基承载力利用率要大于等于85%。
