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楔 子
(1)由于项目定位、前期调研不足、政府政策调研不深入、部门信息不对称等问题造成后续目标成本在执行过程中超支问题严重，影响项目经营指标；
(2)投资测算基本确定项目成本管理的基调，成本团队需同营销、项目、开发等团队进行深入沟通，最好从成本视角出发，进行投资测算工作的推进，避免由于错、漏、缺等问题造成成本不准确
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案例解读
2.1 项目基本情况
**项目地处**地区，与**，**城市相近，为全国百强县第*名。总占地面积233.1亩，容积率2.5，总建筑面积48.136万方，可售面积37.3万方。
产品类型：20栋16~29层精装高层洋房，2 栋6层洋房及U型商业街。
2.2 项目利润变化情况
经过分析利润下降包括以下四个方面的原因：
项目定位原因、部门信息不对等、前期调研、策划不足、政府政策调研不明；
2.3 项目利润变化情况
2.3.1 项目定位不清晰
标准提升：因营销部门后期调研后请示提升装修标准，建议采用1311升级版装修，卫浴由惠达调整为 科勒，局部增加天花吊顶，项目预估装修单方指标提升为洋房740元/m2，公寓860元/m2；
公寓方案变更：目标成本按普通3m层高平层公寓考虑，调整为层高5.5m层高LOFT公寓考虑，增加LOFT钢结构工程，主体单方造价提升为2379元/m2（不含桩基）；
绿化工程：目标成本按普通低标准项目考虑，后调整绿化标准，根据已签合同，示范区绿化：870元/m2；货量区绿化预计：425元/m2，整体单价为454元/m2；
2.3.2 前期调研、策划不清晰
桩基工程：目标成本考虑桩基均价150元/m2，勘探后地质情况很差，低层建筑物设计桩长为28m, 高层建筑物设计桩长为55m，且55m桩为600mm直径管桩，根据图纸计算后，桩基单方约提升至350元/m2。
临时设施：前期经与项目沟通，临时办公板房，临时围板包含至总包措施费中，不需要建设临时样板房，围板广告包装计入营销费用，后期开工后根据施工组织方案和销售方案增加3项临时设施成本，费用合计334万。
2.3.3 政府政策调研不明
拆迁补偿：投资部意见土地为净地交付，后增加耕地占用税等费用454万元。
人防：目标成本按缴纳人防异地建设费单方24元m2，实际要求项目必须建设人防工程，且不小于地下室面积的1/4 ,剩余按非人防地下室面积49元/m2收费 ，人防费用调整为1713万。
铝合金门窗：目标成本按铝合金门窗综合单价考虑350元/m2，建筑面积折算单方77元/m2，实际需做 断桥隔热铝合金门窗680元/m2，增加外遮阳工程220元/m2，两项建筑面积折算单方（150+29）元/m2。
市政配套：供电工程根据市政配套报告按总建筑面积190元/m2考虑；供水工程，按地上建筑面积35元/m2考虑；拿地时未明确是否包括供水供电设计费，未估算；拿地时配电房考虑可部分综合配建。实际供电工程部分产品按190元/m2乘以系数计取，供水工程需增收收设施建设费和运营维护费，且不包括供水供电设计费，配电房也只能单独建立。
2.3.4 部门信息不对称
拿地测算阶段：
项目人员知晓红线外综合楼入口处需要建设沿河园建绿化工程，未反馈相关信息至区域成控组，故原预估成本为0。
目标成本阶段：
后期项目开工后明确需建设沿河红线外园建绿化工程，现增加成本约为332万元；
（园建绿化）6000m2*527元/m2+ （绿化装饰摆件）6000m2*27元/m2 =332万元。
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总 结 与建 议
3.1 总结
项目实际执行比定案时成本增加16720万，值得其他项目借鉴。
3.2 建议
3.2.1、营销前期要调研清楚，确定档次和产品信息；提升建造标准需经成本部门测算；
3.2.2、拿地表中增加指标描述附件，编制工程建造标准及方案描述，反馈给设计，并给项目参考执行；
3.2.3、加强现场地质调研，做好项目前期策划，施工组织；
3.2.4、各种收费增加政府相关明确收费文件，作为拿地附件；
3.2.5、拿地要做好部门联动，各种信息及时共享；
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