凡事预则立，不预则废
成本管理不是秋后算账，需要在前期即对各项影响后期可能发生成本的因素进行梳理、协调，以期做到后期成本发生时即为最优
在房地产项目开发过程中，投资决策阶段决定项目成本；设计阶段改善成本；招投标阶段控制成本；施工阶段守住成本；结算阶段抠出成本
除投资阶段外，设计阶段无疑是对实际发生成本影响最大的阶段，其影响程度在70%以上
因此，成本管理的重点就应该向设计阶段倾斜，在设计阶段对不同的可能方案进行分析比选和快速反应，为管理提供有效的决策依据
本文就结合实际案例跟大家分享一下设计阶段成本管理该做些什么
设计阶段降本增效内容非常多，如设计各阶段的成本控制、设计标准化过程中的成本管理、成本策划等等，由于篇幅有限，本文只分享设计过程中，成本管理通过什么手段达到降本增效的目的，更多内容可参见《危机中的成本致胜之道》
题纲
01 设计前期
02 概念设计阶段
03 方案设计阶段
04 施工图设计阶段
01、设计前期
设计前期是对现有项目条件、规划要求、相关法令法规的梳理和掌握，是整个设计工作的前提。
就像体育比赛中，开始比赛前先要掌握比赛规则，了解自身及对手的情况一样重要
开始设计前，整理政府规划要点、土地属性（用地分析）、市场定位三方面信息。
完成的《项目定位分析报告》，定位需要调整时仍需营销/招商、设计、成本三个专业共同评审确定。
1. 确定政府规划要点
工作周期：10个工作日，具体规划要点包括：
1.1 土地利用规划
根据土地性质和规划要求，确定土地的用途、容积率、建筑高度、绿化率、停车位数等指标，以及道路、管线等基础设施的布局和规划。
1.2 建筑设计规划
根据用途和功能需求，确定建筑的布局、朝向、高度、形态、风格等要素，并考虑建筑的通风、采光、隔音、防火等安全性能。
1.3 空间设计规划
根据使用需求和人流量，确定建筑内部空间的划分、面积、高度、通道、楼梯、电梯等要素，以及室内装修、家具陈设等细节设计。
1.4 绿化设计规划
根据环境要求和美观度，确定绿化带的位置、面积、种植植物的种类、数量和布局，以及绿化带的维护管理等。
1.5 道路交通规划
根据交通需求和安全性要求，确定道路的宽度、长度、走向、交叉口、人行道、停车场等要素，以及交通信号灯、标志、标线等交通设施的设置。
1.6 环境保护规划
根据环境保护要求，确定建筑物和周边环境的噪音、污染、废弃物处理等措施，以及环境监测和管理机制。
2. 确定土地属性（用地分析）
工作周期：10个工作日
这一阶段成本需要介入，测算由于场地内、地下等特殊地形、地质对成本的影响
2.1 土地性质分析
对土地的地形、地貌、土壤、水文、气候等自然条件进行分析，了解土地的可利用性和适宜性。
2.2 土地规划要求分析
对土地所属的城市规划、土地利用规划、建设用地规划等进行分析，了解土地的规划要求和限制条件。
2.3 交通、设施分析
对土地周边的交通、教育、医疗、商业等设施进行分析，了解周边环境的便利程度和发展潜力。
2.4 土地限制条件分析
对土地的法律、政策、环保、安全等方面的限制条件进行分析，了解土地的开发限制和风险因素。
2.5 土地利用方案分析
根据以上分析结果，制定土地的利用方案，包括建筑类型、建筑面积、绿化率、容积率、停车位等要素，确保设计方案符合土地的特点和市场需求
3. 确定项目的市场定位
工作周期：10个工作日
对成本管控而言，项目的市场定位直接决定了项目的产品类型及配置标准
3.1 市场需求分析
对所在区域的人口、经济、社会、文化等因素进行分析，了解市场需求和潜在购房者的需求特点。
3.2 竞争对手分析
对周边已有的房地产项目进行分析，了解竞争对手的产品特点、销售策略、市场占有率等情况。
4. 项目停车方式
工作周期：20个工作日
停车方式是影响成本发生的最主要因素之一，要结合项目定位、当地规范确定地上、半地下、全地下等停车方式，如为多层地下形式，还需要确定地下层数、各层面积以及排布、人防设施设置位置等重要信息
5. 关注场地外电
工作周期：5个工作日
了解场地周边的配电情况，并结合自身项目用电负荷、周边已有建筑电力负荷等信息确定项目供配电的接入点位置
案例1：梳理项目设计条件
案例2：确定地库建造方式
通过调整地上车位布局，确保地上车位比例最大化，由地上车位比20%调增到26%，地下室可减少86个车位，少开挖地下室面积约2752㎡。（按每个车位32 ㎡计）
案例3：确定地库建造方式
地下室车位考虑全机械式车位，由原来所需35360 ㎡减少至26583㎡，减少约8777㎡。
02、概念设计阶段
重点关注产品组合、路网布置、停车方式、土方平衡，在目标版目标成本审批时以上4个关注点的工作成果文件需作为附件同时报送。
1. 确定最优产品组合
工作周期：10个工作日
结合项目定位、地块特性等因素进行单一产品测算及组合方案的成本、利润测算，寻求最优的产品组合方式
2. 路网布置
工作周期：20个工作日
需要路网简洁、出入口经济排布、合适的道路宽度、地面停车布置以及园林景观面积确定（软硬比）
成本需要进行路网建筑做法经济性测算、出入口成本测算、地面停车方式及面积测算、景观面积测算等
明确景观设计限额，在限额要求下进行设计，控制软硬景比例
成本控制措施：对设计进行交底
① 在保证效果前提下，控制大乔木使用数量，适当减小规格，或采用高成活率及价格低的乔木代换，减少后期维护成本。
② 合理空间布局，投入到重点展示区域；u控制水景面积；
③ 兼顾好本土特色与华夏特色，用好本土饰材及植物。
④ 充分利用现有地势，避免过多移坡造山。
⑤ 植物种类及搭配合理。
⑥ 控制硬景的面积比例。控制重点景观面积占总景观面积比例
3. 停车布置
停车布置需要关注三点，停车方式控制、停车体型控制及车库设置方式
3.1 停车方式控制
工作周期：10个工作日
在不影响景观效果和满足施工功能基础上，地面停车按最大边线原则布置，达到地面停车合理最大化
3.2 停车体型控制
工作周期：10个工作日
确定车库经济层高，结合产品类型、车位最大化、确立产品准确位置是否满足地库转换层边缘化要求，即车位最大化
3.3 车库设置方式
工作周期：10个工作日
车库尽最大可能集中设置，减少建安成本，机械车位及地下车库高度预留
案例1：产品组合多方案比选
03、方案设计阶段
关注建筑方案、结构方案、地下室方案、精装方案、景观方案等，在项目经营方案审批版目标成本上报时，同时附此阶段典型的成果文件。
1. 建筑平面方案比较分析
工作周期：10个工作日
高层建筑单体应优先选择对称形式，考虑抗震及成本需求，外挑外挂构建尽量简洁；控制屋顶造型降低造型所造成的人工、材料成本提升
2. 窗地比控制
工作周期：10个工作日
通过节能计算指标来控制窗地比，同时对窗户的开启方式、型材材质、玻璃选用等进行必选
3. 外墙立面
工作周期：10个工作日
结合不同的外墙饰面材料价格，及项目定位、效果要求等，严格控制外墙饰面材料比例
案例1：对外立面线脚进行优化
案例2：外立面方案比选分析
优化原则及方法：
① 尽量维持原方案高层部分ARTDECO建筑分格
② 高层4层腰线以上及屋顶以下的标准层部分线条全部取消
案例3：外立面方案比选分析
大面的比例关系维持不变，取消线脚后，立面凹凸变化减少，主要通过外立面勾缝比例体现设计细节
04、施工图阶段
严格执行《七项指标对标》（钢筋含量、砼含量、层高、窗地比、软硬景比），施工图出具实施之前，须经成本合约部门审核并明确成本审核意见，后方可实施
施工图设计阶段要用好“对标”这个工具，对标就是对比“标准”或“标杆”找差距，推行经济对标管理，就是要把目光放在经济性最佳的水平，通过一系列经济性指标的对比、分析和改善，使最终的产品成本支出能体现匹配目标客户需求基础上的资源消耗量最小
对标最重要的是找到数据背后的原因并加以改善，对标的实质就是项目的一次成本诊断，对标不仅是停留在数据本身，重要的是形成成本控制要点，特别是值得我们去关注和参考的做法，整理出我们的改进措施，通过比对，提高认识，分析差距，实现各项指标的经济性最优
经济对标需要在七项对标工作基础上挖掘深度广度，坚持钢筋含量、砼含量、层高、窗地比、软硬景比七项对标工作
除七项对标外，经济对标涵义更广，还需要考虑做更多经济项指标的对标
05、小结
在房地产设计过程中，成本控制是至关重要的。通过对设计阶段进行成本控制，可以有效避免后期施工过程中的额外费用和延误，提高工程的经济效益和竞争力。同时，成本控制也可以使设计团队更加注重设计的可行性和经济性，提高设计质量和客户满意度。
大量的房地产项目在施工阶段出现了成本超支的情况，其中大部分是由于设计阶段的成本控制不到位所导致。据统计，通过对设计阶段进行成本控制，可以将工程成本降低5%-10%，并且可以减少20%的施工延误风险。
因此，我们必须重视设计阶段的成本控制工作，采取有效的措施和方法，确保设计方案的经济合理性和可行性，为后续的开发和施工工作提供可靠的保障
文章图片转载于网络，仅供学习与交流，非商业用途，版权归原作者所有，如有侵权，请联系我们立即整改删除。
